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Quel bail commercial choisir dans le cadre d'un investissement en Pinel ?

La loi Pinel intervient dans l’exploitation d’un bien nu, à l’origine dans le cadre de la mise en location d’un logement neuf. Cependant, le loueur peut signer un autre type de bail qui est un bail commercial ou bail 3-6-9.

Rappelons que la loi Pinel est le plus souvent souscrit par le propriétaire du logement en vue de le faire louer à des locataires classiques ou même aux membres de sa famille. Cependant, le bailleur peut éventuellement décider d’utiliser le bien dans le cadre d’une exploitation commerciale, par exemple auprès d’une association, d’un organisme public ou privé, ou encore auprès d’une personne morale telle que les sociétés répondant à certains statuts juridiques. C’est cette exploitation dite commerciale qui donne alors lieu à la signature du bail 3-6-9.

Bail commercial ou bail professionnel ?

En ce qui concerne les baux réservés aux associations, il pourra s’agir de baux commerciaux ou professionnels selon le cas. Ceci, en fonction de l’activité de l’association qui loue le bien. Le bail sera commercial si l’association exploite un fonds de commerce ou artisanal. Il en est de même si celle-ci utilise le bien dans l’exercice d’une activité d’enseignement et d’éducation. La durée du bail est de 9 ans. Dans le cas où l’association exerce plutôt dans un but lucratif, le contrat de location à signer sera un bail professionnel, dont la durée sera de 6 ans.

Le loueur bailleur peut aussi profiter des avantages de la mise en location de son bien par la signature du Solibail. L’association signe, avec l’appui de l’État, un bail commercial avec le loueur. Puis elle y héberge à son tour des familles à faibles ressources. Cette option est extrêmement avantageuse pour les deux parties : il n’y a pas de risque de carence locative pour le bailleur et les loyers sont plus ou moins élevés car payés par l’association. De l’autre côté, les familles à situation financière précaire peuvent bénéficier d’un logement neuf dans les zones tendues.

Le bail commercial pour permettre de loger des familles à faibles revenus

Il arrive souvent que les propriétaires de logements neufs sous Pinel donnent priorité à leur propre famille pour l’occupation et la location du bien. Les familles défavorisées n’avaient donc logiquement aucune chance d’accéder à ces logements neufs. Or, le but de ce dispositif est de permettre d’héberger des demandeurs de logement dans ces zones à forte demande locative, en considérant les revenus de chaque locataire, et quel que soit le niveau de revenu de celui-ci.

Le Solibail gomme en quelque sorte cette inégalité par le biais de l’intervention des associations signant ce bail commercial directement avec le loueur. De plus, le paiement des loyers est garanti puisque c’est l’État qui finance ces associations. Le loueur quant à lui est déchargé des contraintes relatives au choix des locataires ainsi que du montant de leurs revenus. L’association s’engage également à entretenir le bien de manière régulière, ce qui fait que le bailleur récupère un bien en bon état à l’expiration du bail.

La défiscalisation sous Pinel : choisir la meilleure option

Le loueur réduit son impôt sur le revenu en contrepartie de la période d’engagement qui est donc de 6 ans pour les baux professionnels et de 9 ans à 12 ans pour les baux commerciaux. Cette réduction est de 12%, de 18% ou de 21% par rapport au choix de la durée ci-dessus.

Le choix de la meilleure option doit être décidé après simulation de l’investissement et sur les recommandations d’un CGP. En effet, c’est celui-ci qui guidera depuis le choix du bien lui-même, non seulement par rapport aux contraintes et aux exigences du dispositif, mais aussi en fonction de l’option qui correspond le plus aux attentes et au votre patrimoine du futur bailleur. En savoir plus sur defiscalisezmoi.com.

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